【舊樓維修】市建局擬研發新視像會議平台　開業主會或將無需聚首一堂

市建局早前試行線上視像直播開標，減少疫情對舊樓維修工程的影響，在過去一個月，約40個法團已登記預約線上開標，其中5宗的法團已實試新安排。

然而，即使加快了開標流程，若然工程金額超過大廈每年管理預算款額的20%，法團仍需要舉行業主會議，通過有關聘用工程顧問或承辦商的議決。

市建局行政總監韋志成今日（27日）在網誌表示，與開標不同，要在線上舉行業主會議面對3方面問題：

須釐清業主會議地點的定義

• 根據《建築物管理條例》第34D條第三款，業主的決議要在按照該條例附表三的規定而召開及進行的業主會議上通過。附件三詳細列明召開業主會議的要求，但並無表示線上視像平台直播業主會議是否符合「地點」的定義。換言之，舉行會議的「地點」是否只限於一個可供業主親身出席、並就擬議事項作討論的實體場地，需進一步釐清。

如何核實視像業主會議的投票者身份

• 根據《建築物管理條例》第20A條，業主會議上一切事項，「均由親自投票或委派代表投票的業主以過半數票決定」。
• 參與視像直播會議的業主，若透過電子方式投票，過程中如何核實投票者的身份，確認業主是「親自投票或委派代表投票」，以及如何點算有效的業權分數，均涉及較複雜的數碼身份認證技術；此外，亦須顧及網絡保安的問題，包括如何禁止非業主或授權出席人士透過非法手段參與會議、投票形式會否違反大廈公契等。而整個會議過程及相關投票紀錄的數據儲存、業主私穩及會議涉及敏感資料的資訊保安措施等，亦是視像會議不能忽略的範圍。

更改業主會議模式需業主共識

• 團隊審視了部份涉及業主會議程序的法庭案例及判決，其中一宗個案的判辭提及，由於業主會議的程序應由業主決定，有關改變會議形式必須得到全體業主一致同意。然而，在實際操作上，要在舉行視像會議前，召集全體業主舉行實體會議，以一致通過改變業主會議形式的議決，難度甚高。

總結來說，《建築物管理條例》所規管的業主會議模式，是以實體形式進行為基礎。視像業主會議是否具法律效力，仍取決於法庭對《建築物管理條例》的解讀和個別大廈公契的條款。

即使法律上容許召開視像會議，亦要注意召開會議和執行會議程序的實際操作，例如部份長者業主未必熟悉使用電子設備或網上會議軟件、網絡連線、信號接收的流暢度，以免造成會議中斷；以及視像會議如何能像實體會議般讓參與者自由發表意見等。

為加快處理積壓的招標項目，市建局計劃聯絡本地的創科機構，研究設立一個專用於大廈管理事務的視像會議平台，以善用各類數碼身分認證技術，核實業主身分和持有的業權份數，以便業主在視像平台上討論各類事項，並就相關決定作出投票。

當相關方案研究成熟，並完成一系列涵蓋技術、法律及保安等範疇的可行性評估後，市建局將考慮揀選一個樓宇復修工程項目作為試點。

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責任編輯：陳梓蔚